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México Preguntas Frecuentes
SOBRE EL FIDEICOMISO
Q: ¿Que es un Fideicomiso?
A: Es una estructura jurídica en la que una persona física o jurídica llamada el Fideicomitente transfiere la propiedad de un bien o un derecho a un tercero (el Fiduciario) que deberá administrarlo en beneficio de la persona designada como beneficiario que puede ser el mismo Fideicomitente o un tercero a quien este designe. El beneficiario suele denominarse una vez constituido el fideicomiso, el Fideicomisario.
¿Puede un extranjero adquirir propiedad en México?
A: Sí, sin embargo el procedimiento para adquirir un inmueble en México en zonas próximas a las fronteras o a las costas solo puede efectuarse mediante la constitución de un fideicomiso y mediante un sistema de permisos administrativos.
Es necesario, por lo tanto, entender dos aspectos básicos de este tipo de adquisiciones:
- El titular de un inmueble solo puede ser un FIDUCIARIO y según la ley mexicana solo puede desempeñar esa función una entidad bancaria regulada por el Ministerio de Finanzas y Crédito Público, el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria.
- La adquisición se hace mediante un sistema de permisos administrativos que tienen la duración de 50 años.
Es necesario, por lo tanto, entender dos aspectos básicos de este tipo de adquisiciones:
- El titular de un inmueble solo puede ser un FIDUCIARIO y según la ley mexicana solo puede desempeñar esa función una entidad bancaria regulada por el Ministerio de Finanzas y Crédito Público, el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria.
- La adquisición se hace mediante un sistema de permisos administrativos que tienen la duración de 50 años.
Q: ¿Cómo se renueva formalmente este permiso? ¿A solicitud de parte? ¿Automáticamente?
A: Es a solicitud de parte, 90 días antes de que venza el plazo. La renovación se hace por períodos sucesivos de 50 años siempre que el objeto del fideicomiso no resulte alterado.
Q: ¿Qué circunstancias de parte de la Administración pueden denegar su renovación?
A: Que no se pida a tiempo la renovación y que no se sigan los fines del fideicomiso de acuerdo al permiso otorgado.
Q: ¿Cuantas veces puede el fideicomisario-beneficiario renovarlo?
A: Este tipo de permiso tiene siempre una vigencia de 50 años. La renovación se concede por idéntico plazo. Pero cumpliendo con los requisitos se puede renovar tantas veces como sea necesario.
Q: ¿Qué garantías tiene el fideicomisario frente a la entidad bancaria en caso de quiebra, suspensión de pagos de la misma?
A: Los bienes puestos en fideicomiso no resultan afectados en caso de quiebra o suspensión de pagos de la entidad bancaria, ya que no se consideran activos del banco y por lo tanto no irían a la masa de la quiebra. Sin embargo, el banco siempre será responsable por la mala gestión o administración de los bienes puestos en fideicomiso.
Q: ¿Puede el fideicomisario formalizar contratos de arrendamiento, préstamo hipotecario, pago en garantía sin la intervención del fiduciario?
A: Puede hacerlo sin necesidad de requerir la intervención del banco siempre que sea posible. En el caso de un préstamo hipotecario, la entidad bancaria tendrá que firmar la documentación pertinente como titular del inmueble.
Q: ¿Como se concretiza la autorización para actuar sobre el inmueble por parte del fideicomisario? Mediante poder notarial?
A: No requiere de ninguna formalidad en especial.Q: ¿En el caso de venta antes de la expiración o renovación del fideicomiso, afecta la duración del plazo restante al precio? ¿Es habitual pagar en cualquier momento de su duración, independientemente de lo que reste, el precio de mercado como si fuera un inmueble en plena propiedad?
A: En realidad cualquiera que sea el momento de la venta del inmueble, ésta no quedará afectada por lo que reste de duración del plazo de 50 años, ya que el nuevo comprador podrá desde el momento de la compra solicitar otro permiso nuevo de 50 años si es un extranjero. Si es un mexicano puede adquirir la propiedad lisa y llanamente. En cualquiera de los dos casos, el precio de venta será siempre un precio ajustado al mercado al margen de las consideraciones de plazos administrativos o de fideicomisos.
SOBRE EL CONTRATO
Q: ¿Qué garantías tiene el comprador de la construcción una vez entregado el inmueble?
A: Conforme al Código Civil de Campeche se puede reclamar una indemnización, con el consiguiente pago de daños y perjuicios. El tiempo para ejercer dicha reclamación es por ley muy corto, entre 6 meses y un año. Sin embargo, la calidad de la construcción será supervisada y certificada por la compañía de control de calidad “Bureau Veritas” quien emitirá certificaciones periódicas.
Q: ¿Existe una obligación legal por parte de los propietarios de asegurar las viviendas una vez entregadas? ¿Quién suscribe la póliza de seguros el comprador individual o la asociación del condominio?
A: La legislación mexicana no obliga a asegurar las viviendas entregadas a sus propietarios. Es la Comunidad de Propietarios la que deberá de contratar y mantener un seguro de la estructura y de las zonas comunes, siendo responsable cada individuo de contratar una póliza e contenidos.
Q: ¿Cuales son los impuestos en el momento de la compra?
A: El impuesto sobre adquisición de inmuebles tributa al 0,5% en Campeche. Los gastos de Notario representan entre el 0,3% y 1% y por último los derechos del Registro de la Propiedad son de un 1%.También en este momento deberá pagarse el 15% IVA sobre el precio de las membresías de golf y marina.
Además en caso de constitución de garantía hipotecaria, los gastos notariales y regístrales representarían un costo adicional de aproximadamente 1%.
Q: ¿Qué gastos además de impuestos tiene que pagar el comprador? (honorarios notariales, registro de la propiedad, gastos de constitución y mantenimiento anuales al fiduciario…)
A: A parte de los gastos arriba mencionados el comprador tiene que tener en cuenta los gastos de constitución y mantenimiento del fideicomiso.
Estos ascienden a 1.500 USD por la obtención del permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores y por la inscripción del fideicomiso en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras más 500 USD por la apertura y aceptación del cargo del Banco fiduciario.
El coste anual de mantenimiento del fideicomiso pagadero por adelantado es de 500 USD.
Así mismo los gastos de mantenimiento de zonas comunes pagaderos a través de la Asociación de Propietarios.
Estos ascienden a 1.500 USD por la obtención del permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores y por la inscripción del fideicomiso en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras más 500 USD por la apertura y aceptación del cargo del Banco fiduciario.
El coste anual de mantenimiento del fideicomiso pagadero por adelantado es de 500 USD.
Así mismo los gastos de mantenimiento de zonas comunes pagaderos a través de la Asociación de Propietarios.
Q: ¿Que impuestos tiene que pagar anualmente? Municipales? ¿Estatales? ¿A qué tipo porcentual?
A: El Impuesto Predial con una tasa del 0,12% sobre el valor del inmueble.Q: ¿Cual es el impuesto sobre la renta de alquileres a no residentes?
A: Se paga a un tipo del 25%.Q: ¿Cual es el impuesto de plusvalía en el caso de venta? Qué gastos se pueden desgravar?
A: Existen dos opciones de cálculo de la plusvalía. O bien a un tipo del 29% sobre la diferencia entre valor de compra y valor de venta o bien a un tipo del 25% sobre el valor de la venta. En ambos casos se utilizan como base los valores catastrales que son muy inferiores al valor real del inmueble. Los gastos deducibles son costos comprobados de adquisición, costos de inversiones y mejoras, gastos notariales, impuestos y derechos pagados por la adquisición.
Q: ¿En caso de impago de los impuestos tanto sobre la compra como los anuales por parte del fideicomisario, qué acciones puede tomar el fiduciario?
A: El Fiduciario no tiene responsabilidad, al escriturarse la obligación es del Notario público.Q: ¿Si se adquiere el inmueble a nombre de sociedad mexicana cuyas acciones son titularidad de accionista extranjero no residente pueden soslayarse las restricciones administrativas del fideicomiso?
A: Si, siempre que en la acta constitutiva de la Sociedad se señale que es una inmobiliaria para fines no residenciales.Q: ¿Existe alguna ventaja en adquirir a nombre de sociedad y no en nombre propio además de la arriba mencionada (de existir)?
A: No a efectos de adquisición es lo mismo. Al contrario una sociedad tiene que cumplir con obligaciones legales y fiscales cada año que encarecen su mantenimiento anual, además e los costos de su constitución.
Q: Entiendo que en el momento de la constitución del fideicomiso se nombra un fideicomisario sustituto. ¿Necesita el fideicomisario hacer testamento o nombrar a más de un sustituto en el caso de fallecimiento del sustituto designado?
A: Puede nombrar más de un fideicomisario sustituto y se sigue un orden de prelación conforme a las instrucciones del fideicomisario.Q: ¿Es preciso que el fideicomisario haga testamento mexicano o basta con presentar la documentación de la testamentaría de su país de origen?
A: Basta el otorgado en el extranjero, pero tendrá que legalizarse para que tenga efectos en México.copyright© legalexgroup.com 2007